REFORMA TRIBUTÁRIA – BOLETIM 04

REFORMA TRIBUTÁRIA – BOLETIM 04

Em nosso quarto boletim trataremos da tributação dos rendimentos provenientes de imóveis urbanos e rurais, tanto de pessoas físicas quanto de pessoas jurídicas.

De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, serão consideradas contribuintes do regime regular do IBS e da CBS as pessoas físicas que realizarem operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, desde que, no ano-calendário anterior, sejam atendidos cumulativamente os seguintes requisitos: a receita anual obtida com essas operações exceder R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais) e as operações envolverem mais de 3 (três) bens imóveis distintos.

Além disso, a lei estabelece que a pessoa física detentora de um único imóvel também será considerada contribuinte do IBS e da CBS quando a receita anual com a locação ou cessão exceder 20% do piso estabelecido, ou seja, ultrapassar R$ 288.000 (duzentos e oitenta e oito mil reais).

Na operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel destinado ao uso residencial, realizada por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, poderá ser deduzido da base de cálculo o redutor social no valor de R$ 600,00 (seiscentos reais) por imóvel, limitado ao valor da própria base de cálculo (art. 260 da Lei Complementar nº 214/2025).

O valor do redutor social, assim como o piso de receita anual, será atualizado mensalmente, a partir da data de publicação da Lei Complementar, pelo IPCA ou por outro índice oficial que venha a substituí-lo.
Por sua vez, as pessoas jurídicas tributadas pelo lucro real ou lucro presumido são contribuintes do IBS e da CBS independentemente do valor da receita anual, havendo incidência sobre qualquer operação de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis, conforme o regime geral previsto na legislação complementar.

As alíquotas padrão do IBS e da CBS aplicáveis a essas operações contam com redução de 70% (setenta por cento), nos termos do parágrafo único do art. 261 da Lei Complementar nº 214/2025. Isso significa que, considerando uma alíquota de referência hipotética de aproximadamente 28%, a aplicação do redutor de 70% resulta em uma alíquota efetiva de 8,4%.

Para fins de tributação pelo IBS e pela CBS, a escolha entre operar na pessoa física ou na pessoa jurídica dependerá do volume de receitas e da carga tributária total incidente sobre cada regime.

Para receitas anuais até R$ 240.000 (duzentos e quarenta mil reais), a operação na pessoa física tende a ser mais vantajosa, pois não há incidência de IBS e CBS dentro desse limite, conforme previsto na legislação complementar.

Entretanto, quando considerado o imposto de renda, a pessoa jurídica pode se tornar mais eficiente sob o ponto de vista fiscal. Isso porque, na pessoa física, a alíquota do imposto de renda pode chegar a 27,5%, enquanto na pessoa jurídica — considerando IRPJ e CSLL — a carga tributária pode variar aproximadamente entre 7,68% e 10,88%, no regime do lucro presumido.

Se considerarmos, na pessoa jurídica, a alíquota efetiva do IBS e da CBS de 8,4%, somada à carga do IRPJ (Imposto de Renda da Pessoa Jurídica) e da CSLL (Contribuição Social sobre o Lucro Líquido), que pode atingir aproximadamente 10,88% no lucro presumido, teremos uma alíquota total estimada de 19,28%. Esse percentual pode ser inferior à alíquota máxima do imposto de renda aplicada à pessoa física.

Dessa forma, torna-se necessário realizar um estudo individualizado, caso a caso, para identificar qual forma de tributação — pessoa física ou pessoa jurídica — apresenta a melhor relação custo-benefício para o contribuinte.

A tributação do IBS e da CBS está prevista para iniciar em janeiro de 2027, incluindo as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis. A CBS passará a vigorar de forma integral a partir de 2027, enquanto o IBS terá aplicação gradativa, conforme o cronograma de transição estabelecido pela Lei Complementar nº 214/2025: 10% em 2029; 10% em 2030; 10% em 2031; 10% em 2032; e, 60% em 2033.

Assim, o cronograma prevê que, até 2033, os tributos atualmente existentes — ICMS, ISS, PIS e Cofins — sejam totalmente absorvidos pela nova tributação sobre o consumo.

Se considerarmos uma simulação em que a alíquota da CBS seja de 10% e a do IBS de 18% (por exemplo, 15% referentes ao ICMS e 3% ao ISS), então, a partir do início da transição, as operações de locação, cessão onerosa ou arrendamento de bens imóveis seriam tributadas aproximadamente nos seguintes percentuais: 2027 e 2028 em 3,1% (3% da CBS e 0,1% do IBS); 2029 em 3,54%; 2030 em 4,08%; 2031 em 4,62%; 2032 em 5,16%; e a partir de 2033 em 8,40%. Esses percentuais refletem a aplicação gradual do IBS e a entrada integral da CBS, conforme o cronograma de transição previsto na LC nº 214/2025.

Como vimos, a tributação das receitas de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passará por mudanças significativas com a implementação do IBS e da CBS. A aplicação das novas alíquotas ocorrerá de forma gradual e variará conforme o tipo de contribuinte, o volume de receitas e a destinação do imóvel. Assim, a análise individualizada de cada caso permanece essencial para identificar a opção mais vantajosa entre pessoa física e pessoa jurídica, especialmente diante do impacto combinado da nova tributação sobre o consumo e da tributação direta sobre a renda.

Barra do Garças – MT, 17 de novembro de 2025.

Jovelino Dallabrida –  CRC/MT 9960/O-1

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